El contrato de arrendamiento de vivienda urbana puede ser verbal o escrito: la Ley 820 de 2003 reconoce las dos formas y, en ambas, exige que las partes se pongan de acuerdo al menos en siete puntos, desde el nombre de los contratantes hasta quién paga los servicios públicos. Para el propietario, la diferencia se nota el día que necesita probar el canon pactado, la fecha de pago o el estado en que entregó el inmueble: un contrato escrito y completo es lo que le permite demostrarlo y cobrar.
Esta guía, pensada para propietarios que arriendan vivienda en Barranquilla, recorre lo que el contrato debe contener por ley, las cláusulas que protegen al propietario en la práctica y las que no se pueden exigir aunque el arrendatario las haya firmado, un punto que las minutas descargables rara vez explican.
Qué es el contrato de arrendamiento de vivienda urbana y qué ley lo regula
El artículo 2 de la Ley 820 de 2003 lo define como aquel por el cual dos partes se obligan recíprocamente, la una a conceder el goce de un inmueble urbano destinado a vivienda, total o parcialmente, y la otra a pagar por ese goce un precio determinado. Para lo que no regula, la misma ley remite a las normas del arrendamiento del Código Civil, como lo hacen sus artículos 8 y 9 al enumerar las obligaciones de cada parte.
El término lo fijan las partes; si no lo pactan, el artículo 5 lo establece en un año, y el artículo 6 prorroga el contrato en iguales condiciones y por el mismo término cuando ambas partes cumplieron. Como estas reglas operan aunque el contrato calle, conviene que el texto firmado traiga fechas concretas de inicio y vencimiento.
Qué debe contener un contrato de arrendamiento según la Ley 820 de 2003
El artículo 3 enumera los puntos sobre los que las partes deben ponerse de acuerdo, sea el contrato verbal o escrito. Sirven como lista de chequeo antes de firmar:
- Las partes: nombre e identificación de los contratantes.
- El inmueble: identificación del inmueble objeto del contrato.
- La parte que se arrienda: cuando no es el inmueble completo, la porción arrendada y las zonas y servicios compartidos con los demás ocupantes.
- Precio y forma de pago: el valor del canon y cómo se paga.
- Servicios, cosas o usos conexos y adicionales: la relación de lo que se entrega junto con el inmueble, por ejemplo parqueadero, cuarto útil o muebles.
- Término de duración del contrato.
- Quién paga los servicios públicos del inmueble.
A esa lista el artículo 12 agrega una exigencia que pesa mucho después: arrendadores, arrendatarios, codeudores y fiadores deben indicar en el contrato la dirección donde recibirán las notificaciones judiciales y extrajudiciales relacionadas con él. Esa dirección conserva plena validez hasta que se informe el cambio a la otra parte por servicio postal autorizado, y es la que se usa para avisar un reajuste, requerir un pago o comunicar la terminación.
Cuando el contrato consta por escrito, el artículo 8, numeral 3, obliga al arrendador a entregar copia con firmas originales al arrendatario y al codeudor, cuando lo hay, en un plazo máximo de diez días contados desde la celebración del contrato. Según el parágrafo del mismo artículo, el incumplimiento se sanciona, a petición de parte, con multas equivalentes a tres mensualidades de arrendamiento. Si el inmueble está sometido a propiedad horizontal, el numeral 4 le exige además entregar al arrendatario copia de la parte normativa del reglamento.
Cláusulas de un contrato de arrendamiento que protegen al propietario
La ley fija el mínimo; lo que protege al propietario durante la ejecución y en la entrega son las cláusulas que convierten ese mínimo en obligaciones concretas, con fechas, responsables y pruebas.
Inventario firmado como anexo del contrato
Ninguna norma obliga a hacer inventario, pero el Código Civil explica por qué conviene. Su artículo 2005 dispone que el arrendatario debe restituir el inmueble en el estado en que le fue entregado, teniendo en cuenta el deterioro ocasionado por el uso y goce legítimo, y añade que, si no consta ese estado, «se entenderá haberla recibido en regular estado de servicio, a menos que pruebe lo contrario». Sin inventario, el propietario que entregó un apartamento recién pintado y con todo funcionando llega a la entrega con esa presunción en contra. Un inventario detallado por espacio, con fotos fechadas y firmado por ambas partes como anexo del contrato, deja constancia del estado real. Cómo se arma, espacio por espacio, está en la guía sobre el acta de entrega e inventario.
Codeudores identificados y con dirección de notificación
El codeudor respalda en la medida en que el contrato lo identifique con nombre, documento y dirección de notificaciones, y en que firme el mismo documento que el arrendatario. El artículo 12 incluye expresamente a codeudores y fiadores entre quienes deben indicar esa dirección, y el artículo 8 obliga a entregarles copia del contrato firmado. Sin esa dirección, el codeudor es más difícil de notificar cuando se le necesita.
Servicios públicos y cuota de administración a cargo del arrendatario
El artículo 9, numeral 3, obliga al arrendatario a pagar a tiempo los servicios, cosas o usos conexos y adicionales, así como las expensas comunes «en los casos en que haya lugar, de conformidad con lo establecido en el contrato». La cuota de administración del conjunto queda a cargo del arrendatario cuando el contrato lo establece, de modo que la cláusula tiene que decirlo de forma expresa. Lo mismo ocurre con los servicios públicos, cuyo responsable el artículo 3 obliga a designar.
Cuando los servicios corren por cuenta del arrendatario, el artículo 15 permite exigirle, al celebrar el contrato, garantías o fianzas a favor de cada empresa de servicios públicos domiciliarios y denunciar el contrato ante ella, para que el inmueble deje de estar afecto al pago de esas facturas. Si el arrendatario no entrega esas garantías dentro de los quince días hábiles siguientes a la celebración del contrato, el arrendador puede darlo por terminado de pleno derecho. Para las deudas de servicios o expensas que de todas formas termine pagando, el artículo 14 le permite repetir contra el arrendatario por la vía ejecutiva, presentando las facturas canceladas.
Reajuste anual y forma de notificarlo
El artículo 20 permite incrementar el canon cada doce meses de ejecución y exige informar al arrendatario el monto y la fecha del incremento por servicio postal autorizado «o mediante el mecanismo de notificación personal expresamente establecido en el contrato», so pena de que el reajuste le sea inoponible. Pactar ese mecanismo con precisión en el contrato evita que un aviso mal enviado deje el incremento sin efecto frente al arrendatario.
Causales de terminación y cláusula penal
El artículo 22 enumera las causales por las que el arrendador puede pedir la terminación: falta de pago del canon o de los reajustes, servicios o expensas comunes impagos, subarriendo, cesión o cambio de destinación sin autorización, perturbación reiterada de los vecinos o actos delictivos, mejoras sin autorización o destrucción del inmueble y violación del reglamento de propiedad horizontal. Rigen aunque el contrato no las repita, pero precisarlas evita discusiones sobre su alcance; por ejemplo, exigir que la autorización para subarrendar conste por escrito, en línea con el artículo 17, que solo la permite cuando es expresa. Qué hacer si el arrendatario no paga se explica en una guía aparte.
La cláusula penal, por su parte, es la pena que una parte acepta pagar si no cumple o si retarda su obligación; así la define el artículo 1592 del Código Civil. Conviene conocer sus límites antes de contar con ella: según el artículo 1600, no puede pedirse a la vez la pena y la indemnización de perjuicios, salvo que se haya estipulado así expresamente, y el artículo 1601 permite pedir que se rebaje lo que exceda el doble de la obligación principal cuando ambas consisten en una cantidad determinada. Pactarla da al propietario una base para reclamar, no una suma asegurada: su recaudo depende de que el arrendatario la pague o tenga con qué responder.
Cláusulas prohibidas en el contrato de arrendamiento: lo que no vale aunque esté firmado
Algunas cláusulas aparecen en contratos firmados de buena fe y chocan con prohibiciones o topes expresos de la Ley 820 de 2003. El propietario que las incluye cree estar protegido y lo descubre justo cuando intenta hacerlas valer.
El depósito en dinero
El artículo 16 es categórico: en los contratos de arrendamiento para vivienda urbana «no se podrán exigir depósitos en dinero efectivo u otra clase de cauciones reales, para garantizar el cumplimiento de las obligaciones que conforme a dichos contratos haya asumido el arrendatario». El segundo inciso cierra las salidas habituales, porque esas garantías «tampoco podrán estipularse indirectamente ni por interpuesta persona o pactarse en documentos distintos de aquel en que se haya consignado el contrato de arrendamiento, o sustituirse por otras bajo denominaciones diferentes».
En la práctica, el «mes de depósito», la «garantía reembolsable» que recibe un tercero o el documento aparte firmado el mismo día no se pueden exigir en un arriendo de vivienda urbana, se llamen como se llamen. El propietario que confía en un depósito para cubrir daños o cánones atrasados está contando con un respaldo que la ley no le permite pedir; la protección legítima pasa por las garantías personales y por el seguro, que se explican más abajo.
La excepción, para no confundir, es la del artículo 15, numeral 1: las garantías o fianzas a favor de cada empresa de servicios públicos domiciliarios, que no pueden exceder el valor de los servicios de dos períodos consecutivos de facturación. Respaldan el pago de esas facturas, no el canon ni los daños del inmueble.
Reajustes por encima del tope legal
El artículo 20 autoriza al arrendador a incrementar el canon cada doce meses de ejecución del contrato bajo un mismo precio, «hasta en una proporción que no sea superior al ciento por ciento (100%) del incremento que haya tenido el índice de precios al consumidor en el año calendario inmediatamente anterior». Cláusulas como «IPC más dos puntos», un reajuste cada seis meses o un incremento fijo superior a esa variación van más allá de lo que la norma autoriza, y la firma del arrendatario no amplía el tope legal.
Un canon por encima del 1 % del valor comercial
El artículo 18 limita el canon mensual al 1 % del valor comercial del inmueble o de la parte que se arrienda, y precisa que para ese cálculo el valor comercial no puede superar dos veces el avalúo catastral vigente. Combinadas, las dos reglas impiden que el canon de vivienda urbana supere el 2 % del avalúo catastral vigente, aunque el inmueble valga más en el mercado. Conviene verificarlo antes de fijar el precio.
Codeudor, fiador o seguro de arrendamiento: cómo se garantiza el pago
Como el depósito está prohibido, el pago del canon se respalda con garantías personales o con un seguro. El codeudor o el fiador firman el contrato y responden si el arrendatario no paga, en los términos que el contrato establezca, así que su perfil merece el mismo estudio que el del arrendatario. Qué documentos se piden está en la guía de requisitos para arrendar.
El seguro de arrendamiento respalda el pago del canon según el amparo contratado, dentro de los límites de valor y de número de meses que fije la póliza. Casarriendos trabaja con seguro de arrendamiento y no con afianzadora, y hace el estudio del arrendatario a través de la aseguradora: es gratuito para el arrendatario y basta su cédula para consultar la capacidad de endeudamiento, las listas restrictivas y el reporte crediticio. El pago al propietario se hace a 15 días vencidos, los 16 de cada mes.
Duración, prórroga y reajuste del canon
Si ninguna de las partes avisa la terminación con la antelación que exige la ley, el contrato se renueva automáticamente por un término igual al inicial. Cada doce meses el propietario puede aplicar el reajuste del canon dentro del tope del IPC. Fuera del mutuo acuerdo, posible en cualquier tiempo (artículo 21), el arrendatario puede salir antes con tres meses de preaviso y una indemnización de tres cánones, y el arrendador solo puede hacerlo sin invocar incumplimiento durante las prórrogas, en las mismas condiciones. Cada caso se explica en la guía sobre la terminación anticipada del contrato.
Modelo de contrato de arrendamiento o contrato a la medida: qué cambia
Un modelo de contrato de arrendamiento descargado de internet sirve como punto de partida si se revisa contra lo anterior: los puntos del artículo 3, las direcciones del artículo 12, ningún depósito ni reajuste por encima del IPC y el inventario previsto como anexo. Lo que ninguna plantilla trae es lo que rodea al documento: el estudio del arrendatario y del codeudor, el inventario del inmueble concreto, las copias firmadas dentro del plazo legal, la notificación de cada reajuste y el seguimiento del pago.
En Casarriendos la elaboración del contrato hace parte de la administración del inmueble, junto con la promoción, el estudio del arrendatario, el inventario inicial, el recaudo, la atención de requerimientos durante el contrato y la gestión de la desocupación. La razón la resume Diana Sampayo, de Casarriendos: «La mayoría de inconvenientes en los arriendos no ocurren al inicio, sino durante la ejecución o al momento de la entrega del inmueble». Por eso la administración continúa después de la firma, hasta verificar que el inmueble se devuelva en las mismas condiciones en que se entregó, salvo el deterioro natural.
Preguntas frecuentes
¿El contrato de arrendamiento se autentica en notaría?
La Ley 820 de 2003 no incluye la autenticación entre los requisitos del contrato de arrendamiento de vivienda urbana: el artículo 3 admite incluso el contrato verbal, y ninguno de sus artículos menciona la notaría. Autenticar las firmas es una decisión de las partes; lo que la ley sí exige del contrato escrito es la entrega de copias con firmas originales dentro de los diez días siguientes.
¿Es válido un contrato de arrendamiento verbal?
Sí. El artículo 3 de la Ley 820 de 2003 admite el contrato verbal, con los mismos puntos mínimos que el escrito, y si no se pacta el término dura un año. Su limitación es probatoria: ante un desacuerdo sobre el canon, la fecha de pago o el estado del inmueble, cada parte debe demostrar lo pactado por otros medios.
¿Quién paga los servicios públicos en un arriendo?
Quien acuerden las partes. El artículo 3 de la Ley 820 de 2003 exige que el contrato lo designe, y el artículo 9 obliga al arrendatario a pagar los servicios y las expensas comunes de conformidad con lo pactado. Si quedan a su cargo, el artículo 15 permite exigir garantías a favor de las empresas de servicios públicos.
¿Se puede pedir depósito al arrendatario?
No en un contrato de arrendamiento de vivienda urbana. El artículo 16 de la Ley 820 de 2003 prohíbe exigir depósitos en dinero efectivo u otras cauciones reales, también de forma indirecta, en documento aparte o con otro nombre. La excepción es la garantía a favor de las empresas de servicios públicos (artículo 15). Para respaldar el canon están el codeudor, el fiador y el seguro de arrendamiento.
Este artículo es informativo y no reemplaza la asesoría de un abogado sobre su caso particular. Normas citadas vigentes al 3 de noviembre de 2026.
