Cómo terminar un contrato de arrendamiento antes de tiempo: preaviso, indemnización y causales

Terminar un contrato de arrendamiento antes de tiempo es posible para las dos partes, pero con reglas distintas. El arrendatario puede hacerlo durante el término inicial o durante una prórroga si avisa por escrito con no menos de tres meses de antelación y paga una indemnización equivalente a tres cánones, según el artículo 24, numeral 4, de la Ley 820 de 2003. Solo queda libre de indemnización si la terminación coincide con la fecha de vencimiento del término inicial o de una prórroga y avisa con esos mismos tres meses. El arrendador, en cambio, no puede terminar por su sola voluntad mientras corre el término inicial: en ese período solo puede hacerlo por un incumplimiento del arrendatario.

Esta guía reúne en una tabla los casos según quién termina y en qué momento, con el preaviso y la indemnización de cada uno, y explica cómo se envía el preaviso para que sirva como prueba y qué se revisa el día de la entrega.

Terminar el contrato de arrendamiento sin pagar multa: cuándo es posible

Lo que se suele llamar «multa» corresponde a dos figuras distintas. La primera es la indemnización legal: la Ley 820 de 2003 la fija en tres cánones para quien termina unilateralmente en los casos del artículo 22, numeral 7, y del artículo 24, numeral 4, y en un canon y medio en el del artículo 22, numeral 8, literal d. La segunda es la cláusula penal, una suma que las partes pactan en el propio contrato para el caso de incumplimiento; si el contrato la trae, su valor y la forma de cobrarla dependen de su redacción, y conviene revisarla con un abogado.

Sin indemnización, la terminación cabe en la fecha de vencimiento, por mutuo acuerdo, por incumplimiento del arrendador y en el contrato de pensión:

• En la fecha de vencimiento del término inicial o de una prórroga, si el arrendatario avisa por escrito con no menos de tres meses (artículo 24, numeral 5).
• Por mutuo acuerdo, «en cualquier tiempo, y de común acuerdo» (artículo 21), con la fecha y los pagos que las partes pacten.
• Por incumplimiento del arrendador, en las causales del artículo 24, numerales 1 a 3.
• En el contrato de pensión, que recae sobre una parte no independiente de un inmueble, incluye servicios adicionales y se pacta por menos de un año: cualquiera de las partes puede terminarlo con diez días de aviso, «sin indemnización alguna» (artículo 4, literal d).

Fuera de esos casos, la terminación anticipada cuesta tres cánones también cuando el contrato ya está en prórroga: el numeral 4 del artículo 24 aplica «dentro del término inicial o durante sus prórrogas». Avisar con tres meses, por sí solo, no exime de la indemnización.

Preaviso e indemnización según quién termina y cuándo

Para leer la tabla: el término inicial es el que pactaron las partes, o un año si no pactaron ninguno (artículo 5); la prórroga se da por el mismo término cuando ambas partes cumplieron y el arrendatario acepta los reajustes legales (artículo 6).

En todos los casos, el preaviso es escrito y se envía por servicio postal autorizado, y si no queda constancia escrita de él, el contrato «se entenderá renovado automáticamente por un término igual al inicialmente pactado» (incisos finales de los artículos 22 y 24). Además, el arrendatario que avisa con tres meses pero fija la salida antes del vencimiento está en el numeral 4, no en el 5, y debe la indemnización.

En un contrato a un año, el arrendatario que avisa con tres meses de antelación al cumplirse los doce meses sale sin indemnizar. Si no avisa, el contrato se renueva por otro año, y si se va a mitad de esa prórroga, debe tres meses de preaviso y tres cánones.

Causales para terminar el contrato por parte del arrendatario

El artículo 24 de la Ley 820 de 2003 le da al arrendatario dos caminos: terminar por un incumplimiento del arrendador o por su propia voluntad, con reglas que cambian según el momento del contrato.

Por incumplimiento del arrendador

Los numerales 1 a 3 permiten pedir la terminación sin indemnizar en tres casos: la suspensión de los servicios públicos por acción premeditada del arrendador o por su mora en pagos a su cargo, en la que el arrendatario también puede pagar el restablecimiento y descontarlo de sus pagos; la incursión reiterada del arrendador en procederes que afecten gravemente el disfrute del inmueble, «debidamente comprobada ante la autoridad policiva», y el desconocimiento de derechos reconocidos al arrendatario por la ley o por el contrato.

Antes del vencimiento: tres meses de preaviso y tres cánones

Quien quiere irse antes de la fecha de vencimiento, sin causal, se acoge al numeral 4 del artículo 24. El artículo 25 fija el procedimiento:

1. Comunicar al arrendador, por servicio postal autorizado y con la antelación de tres meses, la fecha de terminación, manifestando que se pagará la indemnización de ley.
2. Consignar la indemnización a favor del arrendador y a órdenes de la autoridad competente dentro de los tres meses anteriores a esa fecha, en las entidades autorizadas por el Gobierno Nacional.
3. Dejar constancia en los títulos de la causa de la consignación y del nombre y la dirección del arrendatario.

El arrendador recibe el pago con la autorización que expida la autoridad competente. Si las partes se ponen de acuerdo en la fecha y en el valor, el caso pasa a ser un mutuo acuerdo del artículo 21, y conviene dejarlo por escrito con la fecha de entrega, el monto acordado y la constancia de que ninguna queda debiendo nada por la terminación.

En la fecha de vencimiento: sin causal y sin indemnización

El numeral 5 es la salida más económica. Si el arrendatario avisa por escrito, por servicio postal autorizado y con no menos de tres meses de antelación a la fecha de vencimiento, «no estará obligado a invocar causal alguna diferente a la de su plena voluntad, ni deberá indemnizar al arrendador». Conviene tener presente esa fecha desde la firma, porque cada vencimiento sin aviso renueva el contrato.

Si el arrendador no recibe el inmueble

Cumplidos el preaviso y la consignación, el arrendador está obligado a recibir. Si no lo hace, el arrendatario puede hacer una entrega provisional ante la autoridad competente, que fija fecha y hora, cita a las partes y, si el arrendador no acude, entrega el inmueble a un secuestre a costa del arrendador (parágrafo del artículo 24). El parágrafo 1 del artículo 25 le da además al arrendatario derecho a la devolución de la indemnización consignada.

Fuerza mayor, enfermedad o traslado laboral

La Ley 820 de 2003 no incluye la fuerza mayor, la enfermedad, la pérdida del empleo ni el traslado laboral entre las causales del artículo 24. Quien necesita irse por una de esas razones puede negociar una terminación de mutuo acuerdo, en la que las partes fijan la fecha y pueden reducir o descartar cualquier pago, o acogerse al numeral 4 con su preaviso y su indemnización.

Terminación por parte del arrendador: cuando el propietario necesita el inmueble

Mientras corre el término inicial, la Ley 820 de 2003 no le permite al propietario terminar por su sola voluntad. Las causales del artículo 22, numerales 1 a 6, son todas incumplimientos del arrendatario, como no pagar el canon, subarrendar sin autorización o violar el reglamento de propiedad horizontal.

Durante las prórrogas, el numeral 7 sí le permite terminar por su voluntad, con preaviso escrito no menor de tres meses y tres cánones de indemnización, por el procedimiento de consignación del artículo 23. Si el arrendatario no entrega, el arrendador recupera lo consignado y puede iniciar el proceso de restitución (parágrafo 1 del artículo 23). El artículo 26 agrega una garantía: el arrendatario no puede ser privado del inmueble sin haber recibido antes la indemnización o sin que se le haya asegurado debidamente su pago.

A la fecha de vencimiento, el numeral 8 le permite terminar con tres meses de aviso para habitar el inmueble por no menos de un año, demolerlo o repararlo, o entregarlo a un comprador, acompañando el aviso con una caución a favor del arrendatario por seis cánones que garantiza el cumplimiento de la causal en los seis meses siguientes a la restitución. Con cuatro años de ejecución puede terminar por plena voluntad, pagando un canon y medio.

El propietario que vende el inmueble arrendado

Es el caso del literal c, que solo opera a la fecha de vencimiento. Si la entrega pactada con el comprador cae antes, quedan dos opciones: una terminación de mutuo acuerdo con el arrendatario o, si el contrato está en prórroga, el numeral 7 con su preaviso y sus tres cánones. Por eso conviene revisar el estado del contrato de arriendo antes de fijar la fecha de entrega en la promesa de compraventa. Casarriendos acompaña la venta de inmuebles en Barranquilla además de la administración de arriendos.

Carta de preaviso: cómo se envía para que tenga validez

El preaviso debe ser escrito, enviarse por servicio postal autorizado (artículos 22 a 25 de la Ley 820 de 2003) y darse con no menos de tres meses de antelación a la fecha de terminación. Se dirige a la dirección que la otra parte indicó en el contrato para notificaciones judiciales y extrajudiciales, que según el artículo 12 conserva plena validez hasta que se informe su cambio por servicio postal autorizado. Conviene revisarla al firmar el contrato de arrendamiento de vivienda.

La carta incluye:

• Nombre e identificación de quien la envía y de quien la recibe, y la dirección del inmueble.
• La referencia al contrato: fecha de firma, término inicial y prórroga en curso, si la hay.
• La norma que se invoca, por ejemplo el artículo 24, numeral 5, de la Ley 820 de 2003.
• La fecha exacta de terminación y de entrega.
• Si hay indemnización, la manifestación de que se pagará la de ley (artículos 23 y 25); si el arrendador invoca los literales a, b o c del numeral 8, la constancia de la caución.

Conviene conservar la copia de la carta y la constancia de entrega de la empresa de servicio postal, y enviar el aviso con margen para no discutir después cómo se contaron los tres meses.

La entrega del inmueble: inventario, servicios y llaves

El Código Civil pide restituir el inmueble en el estado en que se recibió, salvo el deterioro por el uso legítimo (artículo 2005), desocupado y con las llaves (artículo 2006). Si no consta el estado en que se entregó, se entiende recibido «en regular estado de servicio», salvo prueba en contrario. Ninguna norma exige un inventario de entrada, pero sin él el propietario pierde la referencia para reclamar daños, que tampoco puede cubrir con un depósito: la Ley 820 de 2003 lo prohíbe en vivienda urbana (artículo 16). El día de la entrega se compara el inmueble con ese inventario, se presentan los paz y salvo de servicios públicos y administración a cargo del arrendatario (artículo 9), se entregan las llaves y se firma un acta.

Lo que hace que ese documento sirva de prueba está explicado en la guía sobre el acta de entrega del inmueble. En los inmuebles que administra Casarriendos, el inventario se hace al inicio, la entrega se verifica contra él en las mismas condiciones salvo el deterioro natural, y la gestión de la desocupación forma parte del servicio. Como lo resume Diana Sampayo, de Casarriendos: «La mayoría de inconvenientes en los arriendos no ocurren al inicio, sino durante la ejecución o al momento de la entrega del inmueble».

Terminación del contrato por mora del arrendatario

Cuando el arrendatario deja de pagar, la terminación es distinta: la mora es causal del artículo 22, numeral 1, de la Ley 820 de 2003, no requiere el preaviso de tres meses ni la indemnización del numeral 7, y si el arrendatario no entrega, la vía es el proceso judicial de restitución. El procedimiento completo está en la guía sobre qué hacer si el arrendatario no paga.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto tiempo se le debe dar a un inquilino para desocupar?
Depende de la causa. Cuando el arrendador termina sin incumplimiento del arrendatario, durante una prórroga o a la fecha de vencimiento, el aviso escrito se da con no menos de tres meses de antelación (artículo 22, numerales 7 y 8, de la Ley 820 de 2003). En el contrato de pensión bastan diez días. Para las causales de incumplimiento, como la mora, la ley no fija un preaviso, y si el arrendatario no entrega, la fecha la define el proceso de restitución.

¿Cuáles son los motivos legales para no renovar un contrato de arrendamiento?
El arrendador puede no renovar a la fecha de vencimiento, con tres meses de aviso, si necesita el inmueble para vivir en él, si debe demolerlo o repararlo, si debe entregarlo a un comprador o, tras cuatro años de ejecución, por plena voluntad con un canon y medio de indemnización (artículo 22, numeral 8). El arrendatario no necesita motivo: le basta avisar con tres meses de antelación a esa fecha (artículo 24, numeral 5).

¿Qué se hace cuando se termina un contrato de arrendamiento?
Se entrega el inmueble desocupado y con sus llaves, se compara su estado con el inventario de entrada, se presentan los paz y salvo de servicios públicos y administración y se firma un acta de entrega.

¿La indemnización se calcula con el canon inicial o con el reajustado?
Con la renta vigente a la fecha del preaviso, según los artículos 23 y 25 de la Ley 820 de 2003, de modo que incluye los reajustes aplicados hasta ese momento.

Este artículo es informativo y no reemplaza la asesoría de un abogado sobre su caso particular. Normas citadas vigentes al 3 de noviembre de 2026.