Los gastos de escrituración en Colombia en 2026 son cuatro: los derechos notariales, la retención en la fuente del vendedor, el impuesto de registro que cobra el departamento y los derechos de registro de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos. Por ley, las costas de la escritura se dividen entre vendedor y comprador y el impuesto de registro se paga por partes iguales, salvo que las partes pacten otra cosa; la retención en la fuente corresponde al vendedor. En una venta ilustrativa de $400.000.000, el total queda entre el 3,2 % y el 3,7 % del valor, según la tarifa departamental del impuesto de registro.
La venta de un inmueble solo se reputa perfecta cuando se otorga la escritura pública (Código Civil, art. 1857), y después esa escritura se inscribe en el registro. Esta guía explica cada gasto con las tarifas vigentes en 2026, separa lo que dice la ley de lo que se acostumbra pactar y muestra el cálculo completo con un apartamento en Barranquilla.
Los cuatro gastos de una compraventa de inmueble
Cada rubro lo cobra una entidad distinta y en un momento distinto del trámite:
- Derechos notariales. Los cobra la notaría donde se firma la escritura, según la tarifa que fija cada año la Superintendencia de Notariado y Registro (SNR), más IVA y un recaudo con destino a la SNR y al Fondo del Notariado.
- Retención en la fuente. La paga el vendedor ante el notario antes de firmar, y el notario la recauda como anticipo del impuesto de renta del vendedor.
- Impuesto de registro. Es un impuesto departamental que se liquida en la boleta fiscal y se paga antes de presentar la escritura a registro. En Barranquilla lo liquida la Gobernación del Atlántico.
- Derechos de registro. Los cobra la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos por inscribir la escritura en el folio de matrícula inmobiliaria del inmueble.
Todos se calculan sobre el valor de la venta, con una salvedad que se explica más abajo: cuando el precio es menor que el avalúo catastral, la notaría, el impuesto de registro y los derechos de registro se liquidan sobre el avalúo. Si la compra se financia con un crédito, la hipoteca suma costos propios.
Derechos notariales 2026: tarifa, IVA y recaudo
La tarifa notarial de 2026 está en la Resolución RES-2026-000964-6 de la SNR, del 20 de enero de 2026, vigente desde el 1 de febrero de 2026, que derogó la de 2025. Para la compraventa fija $30.900 cuando la cuantía no supera $259.300, y «a las sumas que excedan el valor antes señalado, se le aplicará la tarifa única del tres por mil (3×1000)». Para cualquier vivienda, entonces, la fórmula es $30.900 más el 3 por mil de lo que exceda $259.300.
Sobre ese valor se suman tres conceptos:
- IVA del 19 % sobre los derechos notariales (Estatuto Tributario, art. 468).
- Recaudo por escritura para la SNR y el Fondo del Notariado, por mitades entre las dos entidades (art. 50 de la resolución). Va por tramos de cuantía, según la tabla de abajo.
- Hojas y copias: $5.600 por cada hoja de la escritura y $5.600 por cada hoja de las copias.
| Cuantía de la escritura | Recaudo 2026 |
|---|---|
| Hasta $100 millones | $28.900 |
| Entre $100 y $300 millones | $43.700 |
| Entre $300 y $500 millones | $52.700 |
| Entre $500 millones y $1.000 millones | $71.900 |
| Entre $1.000 y $1.500 millones | $84.800 |
| Más de $1.500 millones | $96.400 |
Para un inmueble de $400.000.000, los derechos notariales son $1.230.122 (redondeado al peso), el IVA $233.723 y el recaudo $52.700, en total $1.516.545 antes de hojas y copias, que dependen de la extensión de la escritura y del número de copias que se pidan.
Retención en la fuente del vendedor: 1 % del valor de la venta
El artículo 398 del Estatuto Tributario somete los ingresos que obtienen las personas naturales por la venta de activos fijos a una retención en la fuente «equivalente al uno por ciento (1%) del valor de la enajenación», y ordena pagarla «previamente a la enajenación del bien, ante el Notario en el caso de bienes raíces». Por eso se paga en la notaría antes de firmar, y el notario actúa como agente de retención (Concepto DIAN 012002 de 2026).
La retención funciona como un anticipo del impuesto del vendedor, que este descuenta en la declaración de renta del año de la venta (Estatuto Tributario, art. 373). El impuesto definitivo depende de cuánto tiempo tuvo el inmueble y de la utilidad obtenida, un cálculo que se explica en la guía sobre la ganancia ocasional por la venta de un inmueble.
Impuesto de registro en el Atlántico y derechos de registro
Impuesto de registro y boleta fiscal
El impuesto de registro lo fija cada departamento dentro del rango que da la ley. Para actos con cuantía que se inscriben en las oficinas de registro de instrumentos públicos, la tarifa va del 0,5 % al 1 % (Ley 223 de 1995, art. 230, modificado por el art. 3 de la Ley 2069 de 2020), y la fija la asamblea departamental a iniciativa del gobernador. El impuesto se paga en el departamento donde está ubicado el inmueble (art. 232). En Barranquilla lo liquida la Gobernación del Atlántico en la boleta fiscal, antes de llevar la escritura a registro, por lo que conviene pedir la liquidación completa al tramitarla y tomar ese valor para el presupuesto.
La boleta fiscal condiciona el registro: la oficina de registro no puede inscribir la escritura si la solicitud no lleva la constancia o el recibo de pago del impuesto (art. 228). La solicitud de registro debe presentarse dentro de los dos meses siguientes al otorgamiento de la escritura, o de los tres meses si se otorgó en el exterior; pasado ese plazo se causan intereses moratorios por cada mes o fracción de retraso (art. 231).
Derechos de registro 2026
Los fija la Resolución RES-2026-001726-6 de la SNR, del 29 de enero de 2026, que rige desde el 2 de febrero de 2026. Para los actos con cuantía aplica una tarifa diferencial según el rango en el que cae el valor del acto:
| Valor del acto | Tarifa 2026 |
|---|---|
| Hasta $12.852.101 | $53.100 |
| Más de $12.852.101 y hasta $192.778.606 | 9,11 por mil |
| Más de $192.778.606 y hasta $334.149.656 | 11,31 por mil |
| Más de $334.149.656 y hasta $494.798.857 | 12,60 por mil |
| Más de $494.798.857 | 13,33 por mil |
Al valor que resulte se suma un 2 % por sistematización y conservación documental (art. 1, parágrafo 8). Los derechos se causan por separado por cada acto o contrato, aunque estén en la misma escritura (parágrafo 1), y la resolución los pone «a cargo del solicitante».
Quién paga los gastos de escrituración: la ley y la costumbre
La ley reparte los gastos entre las partes y les permite pactar otra cosa. El artículo 1862 del Código Civil dispone: «Las costas de la escritura de venta serán divisibles entre el vendedor y el comprador, a menos que las partes contratantes estipulen otra cosa». Para el impuesto de registro, el artículo 227 de la Ley 223 de 1995 establece que los contratantes «pagarán el impuesto por partes iguales, salvo manifestación expresa de los mismos en otro sentido».
| Gasto | Qué dice la norma | Norma | Costumbre |
|---|---|---|---|
| Derechos notariales, IVA y recaudo | Se dividen entre vendedor y comprador, por mitades, salvo pacto | Código Civil, art. 1862 | Por mitades |
| Retención en la fuente | La paga el vendedor persona natural, ante el notario | Estatuto Tributario, art. 398 | Vendedor |
| Impuesto de registro (boleta fiscal) | Por partes iguales, salvo manifestación expresa | Ley 223 de 1995, art. 227 | Comprador |
| Derechos de registro | A cargo del solicitante del registro | RES-2026-001726-6, art. 1 | Comprador |
Que el comprador asuma la boleta fiscal y los derechos de registro es costumbre de mercado. Ninguna norma se lo impone, y para el impuesto de registro la regla legal es el pago por partes iguales. Si las partes quieren ese reparto, conviene dejarlo escrito en la promesa de compraventa y en la escritura; si no lo pactan, rige la regla legal. El acuerdo también puede ir en sentido contrario, por ejemplo cuando el vendedor asume todos los gastos como parte de la negociación del precio.
Los derechos de registro tienen una particularidad: la resolución de la SNR no los asigna al vendedor ni al comprador, sino a quien solicita la inscripción.
Ejemplo de gastos de escrituración de un apartamento en Barranquilla
El ejemplo usa un valor redondo e ilustrativo: un apartamento usado, vendido por una persona natural en $400.000.000, sin crédito hipotecario y con un precio igual o superior al avalúo catastral. No corresponde a un inmueble real ni a un precio de referencia del mercado. Las tarifas son las vigentes en 2026. El impuesto de registro se muestra con el mínimo y el máximo que permite la ley (0,5 % y 1 %), porque la tarifa aplicable es la que liquide la Gobernación del Atlántico en la boleta fiscal.
| Rubro | Cálculo | Valor | Quién paga según la ley |
|---|---|---|---|
| Derechos notariales | $30.900 + 3 por mil de $399.740.700 | $1.230.122 | Vendedor y comprador, por mitades |
| IVA de la notaría | 19 % de $1.230.122 | $233.723 | Vendedor y comprador, por mitades |
| Recaudo SNR y Fondo del Notariado | Tramo entre $300 y $500 millones | $52.700 | Vendedor y comprador, por mitades |
| Retención en la fuente | 1 % de $400.000.000 | $4.000.000 | Vendedor |
| Impuesto de registro | 0,5 % a 1 % de $400.000.000 | $2.000.000 a $4.000.000 | Partes iguales, salvo pacto |
| Derechos de registro | 12,60 por mil de $400.000.000 | $5.040.000 | Solicitante del registro |
| Sistematización y conservación documental | 2 % de $5.040.000 | $100.800 | Solicitante del registro |
| Total | $12.657.345 a $14.657.345 |
El total equivale a entre el 3,2 % y el 3,7 % del valor de la venta. Sin la retención en la fuente, que el vendedor luego descuenta de su impuesto, los costos del trámite suman entre $8.657.345 y $10.657.345, es decir, entre el 2,2 % y el 2,7 %.
A esas cifras se suman las hojas y copias de la escritura, a $5.600 por hoja, y el certificado de tradición y libertad, que cuesta $24.300 en papel y $23.000 en versión electrónica. Con la regla legal, el vendedor paga la retención, la mitad de la notaría y la mitad del impuesto de registro; con la costumbre, el comprador asume además el impuesto de registro completo y los derechos de registro. Para hacer la cuenta con un precio real, los inmuebles en venta en Barranquilla que publica Casarriendos muestran el valor de cada uno, y sobre ese valor se aplica el mismo cálculo.
Precio menor que el avalúo catastral: base de liquidación
Los derechos notariales, los derechos de registro y el impuesto de registro tienen un piso: cuando el precio escriturado es menor que el avalúo catastral, se liquidan sobre el avalúo (RES-2026-000964-6, art. 51; RES-2026-001726-6, art. 1; Ley 223 de 1995, art. 229).
El artículo 90 del Estatuto Tributario agrega una exigencia sobre el precio. En la escritura, las partes deben declarar bajo la gravedad de juramento que el precio incluido es real, que no existen pactos privados por un valor diferente y que no hay sumas convenidas o facturadas por fuera de ella. Sin esas declaraciones, el impuesto sobre la renta, la ganancia ocasional, el impuesto de registro, los derechos de registro y los derechos notariales se liquidan sobre una base equivalente a cuatro veces el valor incluido en la escritura, y el notario debe reportar la irregularidad a las autoridades de impuestos. Escriturar por debajo del valor real para pagar menos gastos expone a las dos partes a esa liquidación, y al vendedor además a un mayor impuesto sobre la venta, como explica la guía de ganancia ocasional.
Gastos adicionales con crédito hipotecario o vivienda VIS
Cuando la hipoteca a favor del banco se constituye en la misma escritura de compraventa, es un acto distinto y causa sus propios derechos, porque estos se liquidan por cada acto aunque estén en el mismo documento (RES-2026-001726-6, art. 1, parágrafo 1). Los bancos suelen pedir además un estudio de títulos y un avalúo del inmueble, cuyo costo informa cada entidad.
Para vivienda de interés social, la tarifa notarial se reduce a la mitad (RES-2026-000964-6, art. 31) y la vivienda de interés prioritario está exenta (art. 37, literal t). En registro, la VIS nueva adquirida con subsidio, hasta 135 salarios mínimos, paga la mitad (RES-2026-001726-6, art. 17), y la VIP está exenta (art. 23, literal a).
Preguntas frecuentes
¿Se pueden repartir los gastos de escrituración de otra forma?
Sí. Las dos reglas legales admiten pacto en contrario: el artículo 1862 del Código Civil divide las costas de la escritura «a menos que las partes contratantes estipulen otra cosa», y el artículo 227 de la Ley 223 de 1995 reparte el impuesto de registro por partes iguales «salvo manifestación expresa». Conviene dejar el acuerdo en la promesa de compraventa y en la escritura.
¿Los gastos se calculan sobre el precio o sobre el avalúo catastral?
Sobre el precio de venta, salvo que sea menor que el avalúo catastral: en ese caso la notaría, el registro y el impuesto de registro se liquidan sobre el avalúo. Si la escritura no trae la declaración jurada del precio real que exige el artículo 90 del Estatuto Tributario, la base es cuatro veces el valor escriturado.
¿Cuánto cuesta el certificado de tradición y libertad en 2026?
$24.300 el certificado en papel y $23.000 el electrónico, según las tarifas registrales de la Resolución RES-2026-001726-6 de la SNR.
¿Cuánto tiempo hay para registrar la escritura?
Dos meses desde su otorgamiento si se firmó en Colombia y tres meses si se otorgó en el exterior, cuando no exista un término especial (Ley 223 de 1995, art. 231). Después de ese plazo, el impuesto de registro causa intereses moratorios por cada mes o fracción de retraso.
Este artículo es informativo y no reemplaza la asesoría de un abogado o contador sobre su caso particular. Tarifas y normas citadas vigentes al 3 de noviembre de 2026.
