Ganancia ocasional por venta de inmueble en 2026: cuánto se paga y cómo se calcula

La ganancia ocasional por venta de inmueble se paga cuando una persona natural vende un bien raíz que tuvo dos años o más: la utilidad de la venta (el precio de venta menos el costo fiscal) tributa con una tarifa del 15 %. Si lo que vende es su casa o apartamento de habitación, las primeras 5.000 UVT de esa utilidad, $261.870.000 en 2026, pueden quedar exentas, siempre que la totalidad del dinero recibido se deposite en una cuenta AFC a su nombre para comprar otra vivienda o se destine a pagar los créditos hipotecarios de la vivienda vendida. Además, en la notaría se paga una retención en la fuente del 1 % del valor de la venta, que después se descuenta en la declaración de renta.

Esta guía explica cómo se determina el costo fiscal, qué exige la exención de vivienda y cómo se ve el cálculo completo con cifras de 2026 en dos casos de ejemplo, para estimar cuánto le queda neto antes de fijar el precio.

Cuándo la venta de un inmueble paga ganancia ocasional y cuándo renta

Lo decide el tiempo durante el cual el vendedor tuvo el inmueble. El artículo 300 del Estatuto Tributario clasifica como ganancia ocasional la utilidad en la venta de activos fijos poseídos por dos años o más. Si la venta ocurre antes de cumplir los dos años, la utilidad se suma a la renta líquida ordinaria del año y tributa con las reglas del impuesto de renta, no con la tarifa del 15 %. En ese escenario tampoco cabe la exención de vivienda, que exige el mismo plazo.

El parágrafo 2 del mismo artículo excluye los bienes que se venden dentro del giro ordinario del negocio: para quien compra o construye inmuebles para revenderlos, esos inmuebles no son activos fijos y su venta produce renta ordinaria, sin importar el tiempo.

Cómo se calcula la ganancia ocasional: precio de venta menos costo fiscal

La ganancia ocasional es la diferencia entre el valor de venta y el costo fiscal del inmueble (artículos 90 y 300 del Estatuto Tributario). El valor de venta es el precio que queda en la escritura. El costo fiscal es la cifra en la que el vendedor tiene más margen legítimo, porque la ley ofrece varias formas de determinarlo y cada una produce un resultado distinto:

• Costo de adquisición más mejoras (artículo 69). El precio de compra, más las construcciones, mejoras y reparaciones locativas que no se hayan deducido antes, y las contribuciones por valorización.
• Reajuste fiscal anual (artículo 70). El costo de los activos fijos se puede reajustar cada año con el porcentaje que fija el Gobierno. Para el año gravable 2025 fue del 5,81 % (Decreto 0449 de 2026). El porcentaje del año gravable 2026 todavía no se ha expedido.
• Avalúo catastral o autoavalúo (artículo 72). Como costo fiscal se puede tomar el avalúo catastral o el autoavalúo del año anterior a la venta.
• Ajuste por año de compra (artículo 73). El Gobierno publica una tabla que multiplica el costo de adquisición según el año en que se compró el inmueble. En la tabla del Decreto 0449 de 2026, para el año gravable 2025, un inmueble urbano comprado en 2015 tiene un factor de 1,68 y uno comprado en 2020, de 1,22. Una venta de 2026 usará los factores que fije el decreto de ese año gravable.

Cuál de estas opciones corresponde y cómo se combinan es una decisión técnica que conviene tomar con el contador.

Los límites del artículo 90 al costo y al precio

El artículo 90 del Estatuto Tributario pone dos límites. Del lado del costo, las sumas pagadas por el inmueble sin pasar por una entidad financiera no se reconocen como costo; según el Concepto DIAN 018064 de 2025, en ese caso el vendedor conserva la opción del avalúo catastral o el autoavalúo del artículo 72. Del lado del precio, el valor de venta no puede ser inferior al costo, al avalúo catastral ni al autoavalúo, y en la escritura las partes declaran bajo la gravedad de juramento que el precio es real.

Tarifa del impuesto de ganancia ocasional en 2026

La tarifa es del 15 % sobre la ganancia ocasional gravable, es decir, sobre la utilidad que queda después de restar la parte exenta. La fija el artículo 314 del Estatuto Tributario, modificado por el artículo 33 de la Ley 2277 de 2022, que la subió desde el 10 % que regía antes. Según la regla de vigencia de la ley, el 15 % se aplica desde el año gravable 2023, así que una venta hecha en 2026 liquida su ganancia ocasional con esa tarifa.

Ganancia ocasional exenta por la venta de la casa o apartamento de habitación

Cuando el inmueble vendido es la casa o el apartamento donde vive el vendedor, el artículo 311-1 del Estatuto Tributario, modificado por el artículo 31 de la Ley 2277 de 2022, declara exentas del impuesto de ganancia ocasional las primeras 5.000 UVT de la utilidad. Con la UVT de 2026, fijada en $52.374 por la Resolución DIAN 000238 de 2025, el tope es de $261.870.000. La exención se mide sobre la utilidad, no sobre el precio: una vivienda vendida en $900.000.000 que deja una utilidad de $200.000.000 queda con toda esa utilidad exenta si cumple los requisitos.

Los requisitos están en el artículo 1.2.3.1 del Decreto 1625 de 2016, en la redacción que le dio el Decreto 1920 de 2023:

1. Haber tenido la vivienda dos años o más.
2. Destinar la totalidad del dinero recibido por la venta a una de estas vías, o a ambas: depositarlo en una o varias cuentas de Ahorro para el Fomento de la Construcción (AFC) a nombre del vendedor, para comprar otra casa o apartamento de habitación, o pagar total o parcialmente los créditos hipotecarios vinculados directamente con la vivienda vendida. En la segunda vía el dinero no tiene que pasar por una cuenta AFC, y el pago se puede probar por cualquier medio.

El dinero que entra a la cuenta AFC solo puede salir para comprar otra vivienda de habitación, nueva o usada: de contado, para la cuota inicial o las cuotas de un crédito hipotecario, para los cánones o la opción de compra de un leasing habitacional, o para los pagos de la etapa de preventa a través de un fideicomiso inmobiliario. Si se retira para otro fin, la exención se pierde y la entidad financiera practica la retención en la fuente que no se hizo en su momento, según el parágrafo del mismo artículo.

En varias publicaciones circula la idea de que la reforma tributaria de 2022 eliminó el requisito de la cuenta AFC. El texto oficial del reglamento vigente lo mantiene en los términos descritos. Lo que sí desapareció con la Ley 2277 de 2022 fue el límite de 15.000 UVT de avalúo que tenía la norma anterior: hoy la exención no depende del valor del inmueble, sino del tope de 5.000 UVT sobre la utilidad.

Cuando la vivienda tiene varios dueños, el tope no se multiplica por cada uno. La DIAN precisó en el Concepto 006970 de 2024 que las 5.000 UVT se aplican sobre la utilidad total de la venta y no sobre la parte que le corresponde a cada copropietario, de modo que dos copropietarios que venden la vivienda donde viven comparten un solo tope de $261.870.000 en 2026.

Los extractos de la cuenta AFC, los certificados del banco sobre el abono al crédito hipotecario y la escritura de la nueva vivienda son los soportes del destino del dinero si la DIAN revisa la declaración.

Ejemplo de cálculo de la ganancia ocasional con cifras de 2026

Los dos casos usan valores redondos e ilustrativos, no datos de una operación real. Un apartamento se compró en $250.000.000 hace más de dos años y se vende en 2026 por $480.000.000. Para simplificar, se toma como costo fiscal el precio de compra, sin reajustes ni mejoras; en un caso real el costo fiscal puede ser mayor por los reajustes anuales y las mejoras soportadas, y la utilidad, menor. En el caso 1 el apartamento estaba arrendado, así que no es la vivienda de habitación del vendedor. En el caso 2 es la vivienda donde vive, y la totalidad del dinero de la venta se deposita en una cuenta AFC a su nombre para comprar otra vivienda.

En el caso 2, la utilidad de $230.000.000 cabe completa dentro del tope de $261.870.000, de modo que no hay ganancia ocasional gravable mientras se cumplan los requisitos.

El tope pesa cuando la utilidad lo supera. Con la misma compra y una venta en $600.000.000, la utilidad sería de $350.000.000: quedarían exentos $261.870.000, la ganancia ocasional gravable sería de $88.130.000 y el impuesto, de $13.219.500.

El costo fiscal también mueve el resultado. Con un supuesto explícito, que el costo de $250.000.000 se reajustó una sola vez con el 5,81 % del año gravable 2025, el costo fiscal subiría en $14.525.000, hasta $264.525.000. La utilidad del caso 1 bajaría a $215.475.000 y el impuesto, a $32.321.250, es decir, $2.178.750 menos. Con varios años de reajustes o mejoras soportadas, la diferencia puede ser mayor.

Retención en la fuente del 1 % en la venta de un inmueble

El artículo 398 del Estatuto Tributario establece una retención en la fuente del 1 % del valor de la venta cuando una persona natural vende un activo fijo. Se paga ante el notario antes de otorgarse la escritura, y es el notario quien actúa como agente de retención, como lo reiteró la DIAN en el Concepto 012002 de 2026. Sobre una venta de $480.000.000, la retención es de $4.800.000.

La retención funciona como un anticipo: se descuenta del impuesto a cargo en la declaración de renta del año de la venta (artículo 373 del Estatuto Tributario), como en el caso 1 del ejemplo.

Con la exención de vivienda el manejo cambia. El Decreto 2344 de 2014 reglamentó un mecanismo conocido como retención contingente: cuando el vendedor acredita ante el notario que el dinero irá a una cuenta AFC para comprar otra vivienda, el notario no practica la retención y el control pasa a la entidad financiera, que la aplica si el dinero se retira para un fin distinto. Antes del día de la firma conviene confirmar con la notaría y con el banco qué documentos piden para aplicarlo.

La retención tampoco es el único pago del vendedor en la notaría. Según el artículo 1862 del Código Civil, las costas de la escritura de venta se dividen entre vendedor y comprador, a menos que las partes estipulen otra cosa. El detalle de cada cobro y sus tarifas de 2026 está en la guía sobre los gastos de escrituración.

Cuándo se declara la ganancia ocasional por venta de inmueble

La ganancia ocasional se liquida en la misma declaración de renta del año en que se hizo la venta, porque es un impuesto complementario del impuesto sobre la renta (artículo 5 del Estatuto Tributario). Una venta de 2026 se declara en 2027. El Decreto 2229 de 2023 ubica los vencimientos de las personas naturales entre agosto y octubre, según los dos últimos dígitos del NIT; las fechas exactas de 2027 conviene confirmarlas en el calendario tributario de la DIAN antes de declarar.

Quien vende para comprar otra vivienda con la exención necesita tener claro el siguiente inmueble, porque el dinero depositado en la cuenta AFC solo puede salir para esa compra. Casarriendos publica en su sitio los inmuebles en venta que comercializa en Barranquilla.

Cómo pagar menos impuesto por la venta de un inmueble de forma legal

El impuesto baja por las vías que la propia ley prevé, y todas dependen de tener las cifras bien soportadas:

• Determinar bien el costo fiscal. Comparar con el contador las opciones de los artículos 69, 70, 72 y 73 y tomar la que corresponda al caso.
• Soportar las mejoras. Las construcciones, mejoras y reparaciones locativas suman al costo cuando se pueden probar, así que conviene conservar facturas y contratos desde el momento en que se hacen.
• Pagar a través del sistema financiero. Lo pagado sin pasar por una entidad financiera no se reconoce como costo (artículo 90). Para una compra futura, eso significa pagar por transferencia u otro medio bancario y guardar el soporte.
• Usar la exención de vivienda cuando aplica. Decidir antes de la firma a dónde va el dinero: una cuenta AFC a nombre del vendedor o el pago del crédito hipotecario de la vivienda vendida.
• Tener presente la fecha de compra. Antes de los dos años, la utilidad va a la renta ordinaria y la exención de vivienda no aplica.

Escriturar por un valor menor al real no es una de esas vías. El artículo 90 del Estatuto Tributario exige que el precio no sea inferior al costo, al avalúo catastral ni al autoavalúo, y que las partes declaren bajo juramento en la escritura que el precio es real. Sin esa declaración, los impuestos se liquidan sobre una base de cuatro veces el valor incluido en la escritura.

Un inmueble heredado, uno de la sociedad conyugal o uno comprado por partes en distintos años tienen particularidades que pueden cambiar el cálculo, y por eso la liquidación debe hacerla un contador con los documentos del inmueble.

Preguntas frecuentes

¿Cuál es el porcentaje del impuesto de ganancia ocasional en Colombia?
El 15 % sobre la ganancia ocasional gravable, según el artículo 314 del Estatuto Tributario, modificado por el artículo 33 de la Ley 2277 de 2022. Antes de esa reforma era del 10 %.

¿Qué impuestos tengo que pagar si vendo mi casa?
Si la tuvo dos años o más, paga ganancia ocasional del 15 % sobre la utilidad, con las primeras 5.000 UVT exentas si es su vivienda de habitación y cumple los requisitos. En la notaría paga la retención del 1 %, que descuenta en la declaración, y su parte de los gastos de la escritura.

¿Se pagan ganancias por la venta de un inmueble?
Se paga impuesto cuando la venta deja utilidad, es decir, cuando el precio de venta supera el costo fiscal del inmueble. Si lo tuvo dos años o más, esa utilidad es ganancia ocasional; si lo tuvo menos tiempo, se suma a la renta ordinaria del año.

¿Cómo ajustar el costo fiscal de un inmueble?
El artículo 70 del Estatuto Tributario permite reajustarlo cada año con el porcentaje que fija el Gobierno: 5,81 % para el año gravable 2025 (Decreto 0449 de 2026). Las otras vías son el avalúo catastral o autoavalúo (artículo 72), la tabla por año de compra (artículo 73) y las mejoras que se puedan probar (artículo 69).

Este artículo es informativo y no reemplaza la asesoría de un contador o abogado tributario sobre su caso particular. Cifras y normas vigentes al 3 de noviembre de 2026.