Cuando el arrendatario no paga, el propietario tiene tres pasos a su disposición y ninguno consiste en entrar al inmueble: requerir el pago por escrito, dar por terminado el contrato invocando la causal de mora y, si el arrendatario no entrega, pedirle a un juez civil la restitución. La Ley 820 de 2003 permite terminar el contrato desde el primer día de retraso, sin esperar tres meses ni acumular un número mínimo de cánones vencidos.
Ese es el marco legal y es la parte fácil de explicar. Lo que decide la actuación en la práctica son dos cosas que casi nadie pone por escrito: cuánto tiempo deja el propietario de recibir renta mientras el proceso avanza y cuánto le cuesta recorrerlo. Esta guía cubre ambas, además del procedimiento. Si lo que busca es dejar de administrar el problema, la ruta es la administración de arriendos.
Cuántos meses de mora se necesitan para terminar el contrato
La ley no fija un número. El artículo 9 de la Ley 820 de 2003 establece como primera obligación del arrendatario pagar el precio dentro del plazo estipulado en el contrato, y el artículo 22, numeral 1, convierte en causal de terminación unilateral «la no cancelación por parte del arrendatario de las rentas y reajustes dentro del término estipulado en el contrato». El incumplimiento queda configurado al vencer ese plazo, no cuando se acumulan dos o tres meses.
La confusión con los tres meses viene del mismo artículo 22, pero de otros numerales: el 7 y el 8 regulan la terminación decidida por el arrendador cuando el arrendatario está cumpliendo, y ahí sí se exige aviso escrito por servicio postal autorizado con tres meses de antelación y, según el caso, una indemnización. No rigen para las causales de incumplimiento.
Paso 1: requerimiento por escrito y, si cabe, acuerdo de pago
El primer paso no es jurídico sino probatorio. Un requerimiento escrito deja constancia de que el propietario advirtió la mora, de cuándo lo hizo y de qué cánones estaban pendientes, y esa constancia pesa después ante el arrendatario, ante la aseguradora y ante un juez. El artículo 12 de la Ley 820 de 2003 obliga a que las partes, los codeudores y los fiadores indiquen en el contrato la dirección donde recibirán las notificaciones judiciales y extrajudiciales: es la dirección a la que se envía por servicio postal autorizado. El requerimiento identifica el contrato y las partes, detalla cada período adeudado con su valor y su vencimiento, fija un plazo de pago y advierte que se invocará la causal de terminación.
Cuando la mora responde a una situación transitoria y verificable, un acuerdo de pago por escrito, con montos, fechas y consecuencias, resuelve el asunto más rápido y más barato. Tolerar el pago tardío sin documentarlo crea una práctica de hecho que el propietario después tiene que explicar.
Paso 2: terminación del contrato por incumplimiento
Con la mora configurada y el requerimiento enviado, el propietario puede dar por terminado el contrato invocando el artículo 22, numeral 1, de la Ley 820 de 2003. La comunicación se dirige al arrendatario por el mismo canal, identifica la causal, señala la fecha de terminación y solicita la entrega del inmueble. Conviene revisar al tiempo el numeral 2, que permite terminar por la no cancelación de los servicios públicos que cause la desconexión o pérdida del servicio, o de las expensas comunes a cargo del arrendatario: las dos moras suelen venir juntas y quien solo mira el canon se entera cuando llega la factura acumulada.
La terminación, por sí sola, no devuelve el inmueble: si el arrendatario no entrega voluntariamente, la única vía para recuperar la tenencia es judicial.
Paso 3: la demanda de restitución del inmueble arrendado
El proceso de restitución de inmueble arrendado está regulado en el artículo 384 del Código General del Proceso (Ley 1564 de 2012) y se tramita ante un juez civil. La demanda acredita la existencia del contrato y la causal invocada, e identifica el inmueble, las partes y las direcciones de notificación. La Ley 820 de 2003 le agrega tres reglas que juegan a favor del propietario:
- Trámite preferente, única instancia y sin consulta. El artículo 39 ordena que estos procesos tengan trámite preferente, salvo respecto de los de tutela, y que se tramiten en única instancia cuando la causal sea exclusivamente mora en el pago del canon. El artículo 38 excluye la consulta de la sentencia.
- Medidas cautelares. El artículo 35 permite pedir, desde la presentación de la demanda y aun antes de notificar el auto admisorio, embargos y secuestros sobre bienes del demandado para asegurar el pago de lo adeudado, previa caución.
- La carga de estar al día para ser oído. El artículo 37 exige que el demandado pruebe estar al día en los servicios conexos que el contrato le haya asignado, y el artículo 384 añade que no será oído mientras no acredite el pago o la consignación de los cánones causados durante el proceso.
Por eso conviene conservar el contrato firmado, el inventario de entrada, los comprobantes de pago y la correspondencia: el expediente se arma durante el contrato.
Lo que el propietario no puede hacer para recuperar el inmueble
La restitución la ordena un juez, y mientras no exista esa orden el propietario no puede recuperar el inmueble por su cuenta. Las vías de hecho que se sugieren como atajo suelen dejarlo en peor posición que la mora misma.
Cortar los servicios públicos es la más frecuente y la que tiene consecuencia expresa en la ley. El artículo 24, numeral 1, de la Ley 820 de 2003 convierte esa suspensión, cuando responde a acción premeditada del arrendador, en causal para que sea el arrendatario quien pida la terminación, y le permite descontar de sus pagos el costo del restablecimiento. El propietario que corta el agua para presionar termina financiando la reconexión y entregándole a la contraparte una causal.
Cambiar la cerradura, sacar los muebles, ingresar sin autorización o ejercer presión sobre el arrendatario y su familia mueven el asunto a otro terreno. El incumplimiento de un contrato es una controversia civil; el uso de fuerza sobre las personas o sobre las cosas para alterar la tenencia puede examinarse además bajo el Código Penal, cuyo artículo 264 (Ley 599 de 2000) tipifica la perturbación de la posesión sobre inmueble mediante violencia sobre las personas o las cosas. El propietario que llega hasta ahí cambia un proceso en el que tenía la razón por otro en el que pasa a ser investigado. Lo disponible sigue siendo lo descrito en los tres pasos anteriores.
Cuánto tiempo y cuánto dinero cuesta el proceso en la práctica
Esta es la pregunta que el propietario hace de verdad y la que ningún resultado del buscador responde. La respuesta honesta empieza por lo que no se puede prometer: la duración de un proceso de restitución depende del despacho judicial que conozca el caso, de su carga, de cómo se surta la notificación del demandado y de la conducta procesal de las partes. Ninguna norma establece un plazo de terminación, y la LegalApp del Ministerio de Justicia y del Derecho, que explica el trámite paso a paso, tampoco publica una duración estimada para la vía judicial. Cualquier cifra que circule como «el proceso dura X meses» es el promedio de alguien, no un dato normativo.
Lo que sí se puede describir con precisión son los componentes del costo, porque el propietario los asume aunque gane:
| Componente | Qué lo determina |
|---|---|
| Cánones no percibidos | Los meses que transcurren desde la primera mora hasta la entrega efectiva del inmueble |
| Honorarios jurídicos | El profesional que asuma la representación, la complejidad del caso y la etapa en que se contrate |
| Gastos del proceso | Notificaciones, la caución que exige el artículo 35 para las medidas cautelares y los gastos de la diligencia de entrega |
| Servicios públicos y expensas comunes | Lo dejado de pagar por el arrendatario que, de hecho, queda afectando al inmueble y termina asumiendo el propietario |
| Reparaciones a la entrega | El estado en que se recibe el inmueble, contrastado contra el inventario de entrada |
| Recomercialización | Los días adicionales sin renta entre la entrega y el nuevo contrato, más la promoción y el estudio del nuevo candidato |
Hay un séptimo componente que no aparece en ninguna factura y suele ser el mayor: el canon adeudado puede no recuperarse nunca. Una sentencia favorable declara la deuda, no la cobra. Que ese dinero vuelva depende de que el arrendatario tenga bienes o ingresos sobre los cuales ejecutar, y por eso el artículo 35 permite pedir embargos y secuestros desde la presentación de la demanda.
La suma de estos componentes explica por qué queda incompleto el cálculo que hacen muchos propietarios al arrendar por su cuenta: comparan la comisión de administración contra cero. La comparación correcta la pone contra lo que cuesta un evento como este y cambia de signo con un solo contrato problemático en varios años. Como lo resume Diana Sampayo, de Casarriendos: «La mayoría de inconvenientes en los arriendos no ocurren al inicio, sino durante la ejecución o al momento de la entrega del inmueble».
Sobre el tiempo, lo responsable es pedirle a quien vaya a representarlo una estimación para el despacho que conocerá el caso y planear el flujo de caja del año asumiendo que el inmueble no producirá renta. Para quien lo tiene pagando un crédito hipotecario, eso no es prudencia sino necesidad.
Nota de implementación: esta sección es el diferenciador de la pieza frente al top 5 del SERP. Maquetar la tabla de componentes del costo como bloque destacado a ancho completo, con la columna izquierda en el color de marca y la derecha en gris neutro, de modo que sea capturable como fragmento y reutilizable en redes. En móvil, apilar por filas manteniendo junto el par de cada componente.
Qué cambia para el propietario cuando hay seguro de arrendamiento
El procedimiento descrito hasta aquí es idéntico con seguro o sin él: la mora se configura igual, el contrato se termina igual y la restitución la ordena el mismo juez. Lo que cambia es quién soporta el hueco de caja mientras eso ocurre, y ese cambio decide si el propietario vive el episodio como un contratiempo administrativo o como un problema patrimonial.
Sin respaldo, la renta se detiene el primer mes de mora y no vuelve hasta que haya un nuevo arrendatario pagando. Con un seguro de arrendamiento, el pago queda respaldado según el amparo contratado: la aseguradora responde por el canon dentro de los límites de valor y de número de meses que fije la póliza, y el cobro deja de ser asunto del propietario. Ninguna póliza cubre todo ni de forma ilimitada, y el alcance real está en la carátula. Qué cubre y qué queda por fuera está en la guía sobre el seguro de arrendamiento.
En Casarriendos ese respaldo va incluido en los contratos de administración, junto con un calendario de pago que aquí pesa tanto como la cobertura: el pago al propietario se hace a 15 días vencidos, los 16 de cada mes. Los honorarios de administración, de 8 a 10 % mensual del canon según el caso, cubren la gestión completa: promoción, estudio del arrendatario, contrato, inventario, recaudo, atención durante la ejecución y desocupación. El propietario no negocia con el arrendatario en mora, no arma el expediente y no persigue el cobro.
En palabras de Nazly Orozco, fundadora de Casarriendos: «Hay siempre una diferencia entre los seguros y las afianzadoras. El seguro sí es seguro. Gracias a Dios estábamos asegurados en la pandemia». La frase se entiende mejor con la fecha puesta: en 2020 la mora se volvió simultánea en carteras enteras, que es el escenario donde se comprueba si un respaldo responde. Es experiencia propia y no una promesa sobre casos futuros: lo que responde en cada caso es el amparo contratado.
Cómo se previene antes de firmar: el estudio del arrendatario en Barranquilla
La mayoría de los episodios de mora no empiezan el día que el arrendatario deja de pagar, sino el día que se aprobó a un candidato que no tenía cómo sostener el canon. El estudio del arrendatario es el filtro que separa esos dos escenarios, y es la etapa que el propietario apurado por no dejar el inmueble desocupado tiende a recortar.
En Casarriendos el estudio es gratuito para el arrendatario y se hace solo con la cédula: con ese documento se consulta la capacidad de endeudamiento, se revisan las listas restrictivas y se obtiene el reporte crediticio a través de la aseguradora, sin extractos bancarios al inicio. Ese filtro, el inventario de entrada y el seguimiento mes a mes del recaudo hacen que un proceso de restitución sea la excepción y no la rutina. Delegar la administración de arriendos es contratar que alguien más sostenga esas tres piezas durante todo el contrato.
Preguntas frecuentes
H2: Preguntas frecuentes sobre la mora del arrendatario
¿Cuánto tiempo tiene un arrendatario para desocupar sin pagar?
La ley no le concede un plazo de gracia, y tampoco fija hasta cuándo puede quedarse un inquilino sin pagar. Terminado el contrato por la causal de mora está obligado a restituir el inmueble, y si no lo hace voluntariamente la fecha de entrega la fija el juez. El artículo 39 de la Ley 820 de 2003 le da al proceso trámite preferente y única instancia cuando la causal es exclusivamente la mora, pero la duración depende del despacho judicial.
¿Cuándo un inquilino puede demandar al propietario?
El artículo 24 de la Ley 820 de 2003 le da al arrendatario causales propias: la suspensión de los servicios públicos por acción premeditada del arrendador, la incursión reiterada de este en procederes que afecten gravemente el disfrute del inmueble, comprobada ante la autoridad policiva, y el desconocimiento de derechos reconocidos por la ley o por el contrato.
¿Cómo presionar a un inquilino que no paga?
La pregunta útil es qué está permitido, porque la presión por vías de hecho le cuesta al propietario más de lo que resuelve. Lo disponible es requerir el pago por escrito a la dirección de notificaciones del contrato, documentar un acuerdo de pago, acudir a conciliación, terminar el contrato por la causal de mora y demandar la restitución con las medidas cautelares del artículo 35. Cortar servicios, cambiar la cerradura o sacar los muebles no están en esa lista.
